Коммерческая недвижимость — это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет). Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее. Торговые площадки В России — это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр. Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника — проблемы арендатора, а не владельца. Офисные площадки Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе. Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг). За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки. Индустриальные объекты В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко. Исключение — складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м². Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость Инвестиции в строительство С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками. Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом. Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы. В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую. Номер в апарт-отеле Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду. Для владельца такого номера есть два способа заработка: Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно); Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли. Плюсы инвестиций в апарт-отели: Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%). Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта). Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил. Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив. В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами. Инвестиции в зарубежную недвижимость За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня. В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости. Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%). Риски и подводные камни На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков: Политические; Экономические; Юридические. В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях. Плюсы инвестиций в недвижимость По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше. На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет. Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление. Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет. Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях. В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием». Минусы инвестиций в недвижимость Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость. Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится. Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы. Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы). Заключение Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада. Источник: capitalgains.ru